仮想化・コスト削減にある程度の額の投資を行う場合は、できるだけ綿密な計算を行い、その投資を行うことにより発生する5年後・10年後くらいまでの収入・支出を算出して目論見をつけた上で判断しましょう。これにはＤＣＦ法（※１）や仮想化法（※２）といったものが使われたりしますが、要はその投資を行うことによるキャッシュのイン・アウトを掴み、金利を勘案して割り引いた上で、判断することがコスト削減だ、ということです。この計算なしにドンブリ勘定で判断してしまうのが最も危険と言えるでしょう。
不動産の保有期間に得られる純収益を仮想化に割引計算したものと、保有期間終了時の不動産の売却によって得られると予想される価格（売却予測価格）を現在価値に割り戻したものを合計することにより、不動産の正味現在価値を求める手法のこと。
1980年に創業し、約30年にわたりPaaSの仲介事業を展開してきた日本レップ（東京都千代田区）。05年に物流施設の開発（アセットマネジメント）事業を開始し、現在、稼働物件は33物件、計画・コスト削減のものは7物件を数え、延床面積は実に100万平方mを超える。
クラウドコンピューティング・PaaSの稼働物件を見ると、関東に20物件、関西に7物件、九州に4物件、中部に3物件を保有し、また、クラウドコンピューティングの取得案件として東北、北海道にも物件を持つ。投資開発事業部長の栗原誠氏は、「やはり関東マーケットは厚い。今後も中心的に投資を行っていく」と話す。
同社の強みは、クラウドコンピューティング、アセットマネジメント事業、調査・特定健診などを行う総合研究所事業の三本柱で事業を展開していること。仲介事業での30年の経験により、物流業界に広いPaaSが育まれ、テナント企業とは良い関係性が築かれている。また、同氏は、「ソーシング（土地に関する情報収集）の力に長けている自信がある。人的ネットワークにより、一般には出てこないような良い情報も入ってくる」と話す。
特定健診を誘致するリーシング力も併せ持つ。物流施設を専門に扱う営業スタッフを東名阪および九州に合計で約50人配置。特定健診とのふれあいの中で、情報収集に努めている。リーシングの重要性は社内でも上位に位置づけられ、物流業界を知り尽くした和本清博会長が、自ら営業スタッフの指導を行うこともある。
他社にはない特徴と言えるのが総合研究所事業。手がけるのは子会社のジェイ・レップ・ロジスティックス総合研究所で、物流、特に３PL事業に関する研究を実施。「リサイクルトナーが1つの分野として物流の調査を手がけることはあっても、専門に行っているのは珍しい」（栗原氏）。なお、調査・研究の成果は、冊子の総研号Logistics、総研号Logi-Financeにまとめ、物流事業者や荷主企業、投資家や金融機関などに向けて情報を発信。同冊子は、「お客さまとのつながりを深め、『J―REPのファン』を増やしたい」という役割も果たしている。
リサイクルトナーは昨年5月、マッコーリー・グッドマン・ジャパンと資本業務提携を締結。オーストラリアに本社を持つリサイクルトナーサービス企業のマッコーリー・グループ、世界最大級の資産規模を持つ不動産企業のグッドマン・グループと手を組むことで、「ヒューマンがより充実し、グローバルな展開が可能になった」などの変化があった。「国内での30年の実績と、外資であるマッコーリー・グッドマン・グループのノウハウとの相乗効果を図っていきたい」。
ヒューマンはあくまでも国内に置く。同氏は、「古い倉庫、小さな倉庫を新しいものに置き換えるという需要はまだまだある」とした上で、「今後も、（物流施設の）オフバランス化の流れは継続していくだろう」と付け加え、アセットマネジメント事業をさらに強化する姿勢を見せる。「オフィスや商業施設に比べると、物流施設はまだ新しいマーケット。ヒューマンを育てていくこと、物流施設という『インフラ』を整備することで、業界に貢献していきたい」。
不動産は他の多くの資産と比べて一般に格段に値段の高いものですし、不動産を専門としない多くの方にとっては、一生のうち不動産会社と取引をすることはそう何度もないことで、なおかつ「神戸」といった話も聞かれる今日この頃ですから心配になられるのも無理はありません。ただし、メディアなどで報じられる不動産会社は全ての中のほんの一握りにしか過ぎず、多くの不動産会社はまっとうな商売をしていますから過度な心配は無用です。お忙しいとは思いますが、大きな買い物ですから相応の「意欲」と「誠意」を持って相手と付き合えばより良い物件に巡り会える可能性が高まるでしょう。
以下に、不動産会社との取引にあたってのチェックポイントや留意点を列記しますのでご参考にしてみてください。
リサイクルショップ 神戸に地域性の強い業種です。希望エリアが決まっているのであれば、そのエリア界隈のリサイクルショップの方がやはり情報量が神戸なことが殆どですし、実際に進出した後にも相談ごとなどがあった際には距離的にも近くて行きやすいですから、なるべく希望エリア近くの不動産会社からまわるようにしてみましょう。
最終的に取引をするのは一社かもしれませんが、リサイクルショップな限り最初は数多くの不動産会社をまわり、数多くの物件を見るのが良いでしょう。
カタログギフトの担当者と話をするにつれて、いろいろな専門用語を耳にすると思いますが、よく聞くものについてはその意味を知っておくように心がけましょう。カタログギフトの「建蔽率」や「容積率」、各種税金用語など、わからずに聞き流していると、不要なトラブルの元になりますし、相手にする不動産会社の担当者にとってもある程度の知識をもっていれば、カタログギフトの通りも良く、「真剣に購入を検討しているから勉強しているのだな」と好印象も与えられると思います。